Mimizan avenir

L’inflation du foncier n’aurait pas dû être une fatalité à Mimizan

L’inflation du foncier n’aurait pas dû être une fatalité à Mimizan

Daniel Large apporte une réponse au commentaire de Mme Froustey à la suite de son article « Parlons urbanisme » publié le 3 décembre dernier.

Bonjour Madame,

J’ai lu votre réponse avec intérêt et je vous remercie pour le temps que vous avez consacré à me répondre.

Première chose, je n’ai jamais parlé de promoteurs avides ou d’une municipalité douteuse. Les promoteurs n’ont été élus par personne et n’ont donc aucun compte à rendre sur la gestion du patrimoine public. La municipalité sortante leur a mis en main un marché très juteux et ils ont accepté. Tant mieux pour eux et dommage pour la collectivité. La municipalité sortante avait été élue et avait des comptes à rendre par rapport à la manière dont elle a dilapidé notre patrimoine foncier public et cela a certainement pesé sur le verdict électoral de juin dernier.

J’ai lu avec attention votre théorème : Si les terrains trouvent preneur malgré un prix très élevé, c’est qu’ils sont à leur juste prix. Un mot me choque dans cette phrase, c’est le mot « juste ». Le patrimoine public est souvent le patrimoine de ceux qui n’en ont pas, or l’utilisation qui a été faite de ce patrimoine a surtout contribué à écarter les plus modestes de l’accession à la propriété. Et à Mimizan, grâce au foncier public obtenu avant 2008, cette inflation n’aurait pas dû être une fatalité.

En effet, si dans des communes où il n’y a pas de foncier public, les municipalités subissent les caprices du marché qui fluctuent selon la loi de l’offre et de la demande, dans notre commune ça n’aurait pas dû être le cas !

À Mimizan, et surtout à la plage, il se trouve que – ces dernières années – la grande majorité des constructions se sont faites sur du foncier issu du patrimoine public. La municipalité avait donc le pouvoir grâce à ce patrimoine d’impacter sur le marché et donc d’utiliser le patrimoine commun des Mimizannais pour le mettre au service des foyers désireux d’accéder à la propriété sur notre commune, et ça, ça aurait dû être le rôle d’une municipalité soucieuse de défendre les intérêts de ses administrés.

Si les centaines de lots bradés aux promoteurs avaient été directement vendus par la commune à des prix raisonnables, ça aurait eu 2 conséquences :

  • Plus de ressources pour la commune, ce qui n’aurait pas été du luxe quand on connaît la situation actuelle. Car même vendus à un prix modéré, la vente directe par lots aurait rapporté beaucoup plus que ce qu’a rapporté la vente globale des parcelles à des lotisseurs.
  • Si des centaines de lots avaient été mis en vente à des prix raisonnables, cette même loi de l’offre et de la demande aurait fait s’ajuster le foncier d’origine privée à la réalité de ce marché.

Malheureusement, il s’est passé l’inverse et l’évolution du prix du foncier privé n’a fait que suivre la spirale inflationniste impulsée par les promoteurs.

Revenons aux chiffres : je me suis appuyé sur des chiffres globaux diffusés par un grand groupe immobilier sur le prix moyen du terrain à bâtir entre 2011 et 2020 à Mimizan qui définit une tendance claire à la hausse (75 € le m² en 2011 contre 158 € le m² en 2020).  Ça ne veut pas dire que tous les terrains se sont vendus à 75 € le m² en 2011 et à 158 € le m² en 2020 (d’autant qu’il y a un vrai décalage entre le bourg et la plage). Je parle là d’une évolution moyenne censée refléter une réalité globale.

Vous avez employé une méthode différente, celle qui consiste à essayer de créer une réalité à partir d’exceptions. Comme vos archives le montrent, il est toujours possible de faire de bons coups, ou de voir des terrains achetés très au-dessus du marché. De plus le prix du terrain, surtout à la plage, peut aussi être impacté par sa proximité directe avec l’océan et il n’est pas étonnant de voir des clients ayant un gros pouvoir d’achat avoir un coup de cœur et payer un terrain au-dessus du marché pour une résidence secondaire.

Ce que l’on dénonce, c’est aussi ça, une gestion du patrimoine public qui a pour conséquence d’exclure les foyers les plus modestes. Votre exemple de l’avenue de la Jetée est symptomatique de votre « méthode » car le prix d’un terrain à quelques mètres de l’océan, bénéficiant d’un COS permettant de construire du logement collectif sort en général des tarifs standard des terrains pour maisons individuelles. Et il m’étonnerait fort que l’on trouve ce genre de terrain à très haut potentiel de rentabilité à seulement 335 € le m² actuellement quand on sait que les terrains du Tarn-et-Garonne se vendent actuellement à 300 € le m² pour une simple habitation !

Vous nous rappelez qu’en 2018, la municipalité sortante avait vendu quelques lots de foncier public à un prix acceptable, c’est mieux que rien et d’ailleurs cela avait été voté à l’unanimité au Conseil municipal. Mais si l’on ramène cela aux centaines de lots issus du foncier public confiés à des promoteurs ça peut laisser beaucoup de regrets. Donc quelques personnes ont eu la chance de faire construire à un bon prix en 2018 et j’en suis heureux pour eux, tout en étant triste pour la très grande majorité de ceux qui auraient aussi mérité d’avoir cette chance.

Quel gâchis…

 

Daniel LARGE

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  • Marie-Claire Froustey
    14 décembre 2020 at 18 h 35 min Répondre

    Bonsoir Monsieur Large
    Merci également pour votre réponse, à laquelle je me dois d’apporter de nouvelles contradictions.
    N’étant ni Thales, ni Pythagore, je ne pose là aucun théorème. L’emploi du mot « juste » accordé au nom commun « prix » est tout simplement, dans sa notion économique, la définition la plus commune d’un montant correspondant à la valeur actuelle du marché. Lorsque j’étais expert judiciaire près la Cour d’Appel, les juges me missionnaient pour leurs fournir ce « juste prix ».
    Mais tout en le déplorant, je vous rejoindrais dans la notion « sociale » de l’accès à la propriété, bien souvent difficile, si ce n’est impossible pour les plus modestes. Savez-vous combien il est douloureux de dire à une famille, et ce après avoir frappé à toutes les portes et tourné le dossier dans tous les sens : «Désolée, vous ne pourrez pas acquérir ce bien » ? A cela, j’ai été maintes fois confrontée, et ce quelle qu’en fut l’époque.

    Concernant le foncier issu du patrimoine public, et plus particulièrement la zone des Hournails à laquelle vous devez faire référence (sans la citer), j’ai le souvenir que cette zone pour grande partie acquise de l’ONF par la municipalité de Monsieur Bourden, avait également, en 2007 et sous sa mandature, vocation à devenir une ZAC commercialisée par des promoteurs.
    Le dossier de création de la ZAC des Hournails portant tampon préfectoral du 15 Octobre 2007, et déposé par la Mairie de Mimizan, traitait de 19 ha, sur lesquels devaient s’implanter, en deux tranches, quelques 590 logement dont 16 terrains à bâtir individuels (voir pour mémoire le dossier sous ce lien).

    http://piece-jointe-carto.developpement-durable.gouv.fr/DEPT040A/DocUrbaN/40184/40184POS20071012_1-3_ZAC-Hournails_Mod5.pdf

    Dans « Mimizan Avenir » du 10 mai 2010, M. Fortinon regrettait que ce projet confié par la municipalité de l’époque au Groupe Carrère de Toulouse (convention signée le 06 mars 2008) … disparaisse, ou du moins soit modifié, avec l’arrivée de M. Plantier.
    Mais y trouvait-on un lotissement communal permettant aux plus modestes de s’installer sur Mimizan Plage ?
    La municipalité de l’époque avait donc ici et en ce temps (je reprends vos mots) « le pouvoir d’impacter sur le marché et de mettre ce patrimoine au service des foyers désireux d’accéder à la propriété, et ça aurait dû être le rôle d’une municipalité soucieuse de défendre les intérêts de ses administrés ».
    Ce même dossier de création de ZAC comportait par ailleurs une page de garde pour la plus curieuse. Une photographie de Mimizan Plage, sur laquelle avaient été insérés DEUX projets : celui des Hournails, et celui de l’aménagement futur de ce que l’on appelle aujourd’hui « La Pinède du Parc d’Hiver ». Etait-ce là un projet de lotissement communal ou social pour les plus démunis ?

    Toujours dans ce dossier fort intéressant de création de la ZAC, vous trouverez en page 49, le prix MOYEN au mètre carré des terrains à bâtir sur Mimizan … en 2007 … de 120 €/m2 (étude pour laquelle les collaborateurs de M. Bourden m’avaient interrogée, entre autres professionnels). Donc 75 €/m2 de moyenne en 2011, vous faites vraiment erreur.

    Enfin, vous vous trompez encore quand vous parlez de COS sur les documents d’urbanisme de 2011. Il n’y avait plus de COS dans les PLU !! Seule une différence d’emprise au sol de 10 % et de hauteur maximale du bâti pouvait faire la différence entre une zone UC (terrains à 270 € à la plage, Rue des Bergeronnettes, où on pouvait construire également du collectif en R+1) et un terrain en zone UBa (terrain à 335 € Avenue de la Jetée, où on pouvait construire en R+2).
    A 270 €/m2 à cette époque (interrogez-donc les agents immobiliers qui vous donneront bien d’autres exemples), je persiste à dire que les terrains étaient certes déjà fort onéreux, mais n’ont , depuis, peut-être pas flambé autant que vous le dites s’ils se négocient à 300 € sur le terrain du Tarn et Garonne.

    Ne considérez pas ma démarche comme offensive ou « en opposition ». Par ce débat, je souhaite seulement remémorer certains faits, et corriger quelques chiffres en essayant d’être « juste » tout simplement.
    Bien cordialement,

  • Daniel Large
    28 décembre 2020 at 15 h 19 min Répondre

    Bonjour Madame,

    Je vais vous répondre une dernière fois car nous avons des visions opposées sur ce sujet et je doute que nous parvenions à un accord sur cette question.
    Vous dites qu’il ne faut pas considérer votre démarche comme « en opposition » et sur ce point je suis d’accord avec vous : vous n’êtes pas toujours en opposition à la municipalité ; d’ailleurs avant le 26 juin dernier vous étiez même très souvent en accord avec elle.
    Je ne vous reproche pas de ne pas être d’accord avec moi, c’est le jeu démocratique de voir des visions différentes se confronter que ce soit au niveau local ou national. Ce que je vous reproche c’est de vous placer en position d’experte à partir de conjectures plus que de faits, mais aussi de donner des leçons à partir d’erreurs manifestes.
    Quand vous vous extasiez sur les quelques lots bon marché vendus en 2018 tout en essayant de discréditer la majorité d’avant 2008 sur la base d’un projet…jamais réalisé et dont le chiffrage n’était même pas défini (quel prix de vente ?), ce n’est pas objectif. On doit juger par rapport aux faits et non à partir de ce qui aurait pu arriver.
    Tenons- nous en aux faits :
    C’est l’administration Plantier qui a exploité le lotissement des Hournails et qui doit donc être comptable de cette exploitation.
    Quant à la municipalité d’avant 2008, elle avait su impacter le marché immobilier pour permettre l’accession à la propriété des plus modestes, avec notamment le lotissement des Pyramides.
    Vous êtes triste pour ceux qui ne parviennent pas à accéder à la propriété, et c’est à votre honneur. De mon côté, je pense que le marché n’est pas une religion et qu’il faut agir pour faciliter l’accès à la propriété des plus modestes : c’est ce qu’avait su faire la municipalité avant 2008 avec les nombreux lots vendus à prix modeste aux « Pyramides » et ce que j’espère bien que nous ferons à la Zac du Parc d’hiver et ceci malgré les difficultés que vont causer la signature prématurée de compromis de vente sur ces parcelles- en catimini, en pleine campagne électorale- par une municipalité Plantier faisant pourtant semblant de débattre sur cette question.
    Enfin, revenons au statut d’experte que vous vous octroyez un peu hâtivement. Vous en profitez pour me reprocher ce qui selon vous serait une erreur, le fait que j’ai fait allusion au COS sur un terrain vendu en 2011 car, je vous cite : « Il n’y avait plus de COS dans les PLU !! ». Pour information, et ceci est facilement vérifiable par tous, la suppression du COS a été mise en place dans le cadre de la loi « ALUR » en 2014. Le COS existait donc bien toujours en 2011.

    Bien cordialement,

  • Marie-Claire FROUSTEY
    10 janvier 2021 at 16 h 27 min Répondre

    A nouveau Bonjour Monsieur Large et bonne année.
    Je ne peux rester sur votre dernier message sans y répondre. Vous qui dites qu’on ne peut juger que d’après les faits, vous n’avouez pas votre erreur de prix moyen des terrains à bâtir que vous annoncez (à tort) à 75 €/m2 en 2011, alors que « vous » (ou l’ancienne équipe de M. Bourden) annonciez déjà 120 €/m2 en 2007 (et cette annonce est un fait avéré) ! Il eut été correct de rectifier.
    Par ailleurs, et indépendamment de mon statut d’expert judiciaire près la Cour d’Appel de Pau, octroyé par Monsieur le Juge devant lequel j’ai prêté serment, je vous affirme que le Plan d’Occupation des Sols de Mimizan approuvé le 19 octobre 2011, avait bien SUPPRIME le C.O.S. dans le règlement de toutes les zones, anticipant sur la loi ALUR qui n’a fait qu’entériner bien plus tard cette pratique. Pour votre information, le village d’Aureilhan, précurseur en matière de PLU dans les Landes, disposait déjà d’un PLU sans COS, établi avec le concours de la SOGREAH , et ce depuis octobre 2004 ! A Mimizan, le COS n’existe plus depuis 2011 (voir extraits ci-joints).
    Je n’ai jamais été donneur de leçons, je vous ai simplement donné de bonnes informations. Avant de répondre à vos contradicteurs, merci de vérifier vos dires auprès des services compétents.
    Respectueusement,

    Extrait : « Plan d’Occupation des Sols » Commune de Mimizan – Modification n° 7 – Règlement approuvé le 19.10.2011

    Dispositions applicables à la zone UA
    Page 10 – Section III – Possibilité maximum d’occupation du sol
    Article UA 14 – Coefficient d’Occupation du Sol : Néant
    Dispositions applicables à la zone UB
    Page 14 – Section III – Possibilité maximum d’occupation du sol
    Article UB 14 – Coefficient d’Occupation du Sol : Néant
    Dispositions applicables à la zone UC
    Page 18 – Section III – Possibilité maximum d’occupation du sol
    Article UC 14 – Coefficient d’Occupation du Sol : Néant

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